常春藤
常州楼市将进入横盘阴跌时代，长期看均价可能回落至8000元/平左右。预测2018年内跌回1万、2019年跌回9000元，2020年后中期保持在8000元左右运行。如若中国经济环境进一步恶化、实体经济持续低迷，为防范发生系统性金融风险，阶段性会受央行金融政策变化而变化，长期来看中国房产过剩及空置率快速提高是肯定的。最终市场供需关系决定房价，我们细想下近来身边的购房者中刚需购房占比可有3成，大部分以投资、保值等传统观念为主的购房者。
有人说房价只涨不跌，有人说楼面价高卖价就高，让我们回顾下常州房价下跌历史：
1、《第一波下跌》在2008年由美国次贷危机引发的世界金融危机后，常州的房价就开始快速下跌，跌到当时均价在每平3500元左右，后国家救市推出4万亿投资（人民币快速贬值就从那时开始的，2008年M2总量47.5万亿，2016年末M2总量155万亿），常州楼市在各项鼓励购房政策频发的大环境下迅速止跌回升，后常州房价从2009年初高歌猛进上涨至2011年5月，到达当时阶段性高点（均价在7500元左右）。
2、《第二波下跌》然由于短期房价上涨过快，国家迅速调整并出台抑制房价快速上涨的各项措施，所以从2011年5月至2014年12月的约3年半时间里，常州房价一路阴跌至均价5500元左右，下跌幅度在30%左右。
由于当时行情看好，全国大型开发商（万科、恒大、绿地、华润、金地、绿城等等）分分布局常州等三四线城市。可是当时好多刚拿地的大型开发商刚进入常州，确又遇上国家出台抑制房价措施，所以好多开发商在当时高峰时拍的地价都不低，待销售开盘时因市场进入低迷期，售价接近楼面价，亏损者比比皆是，没法子，开发商价格不降卖不动啊，所以常州当时有名的烂尾楼都是在那几年低迷的形势下造就的，比如知名的环球308中心、银河湾第一城、凯越中心、上书房、龙德花园、紫金城（易主）、泰和之春、美林湖、丰臣南郡等等，虎头蛇尾的楼盘也是比比皆是，如巨凝黄金水岸从精装到毛坯，紫禁城也是，绿城玉兰广场抛售给融创，金地天际、万科精装减配等等。记得那几年当时众多房产投资客（本地+外地）由于房价下跌加上贷款压力太大，忍痛割肉者比比皆是，大喊常州楼市伤不起，经历过此一劫的投资客在2016-2017年此轮迅猛上涨过程中大部分未敢下手，一朝被蛇咬十年怕井绳啊。所以所谓的楼面价决定市场价是不完全成立的。
在2014年国庆时，由于经济持续低迷，二三线城市的房产去库存压力加大，国家调整楼市宏观政策，提出去库存的各项措施，放开二三线楼市限贷限售等各项政策后，常州楼市开始止跌回升，不过从2014年10月至2016年8月常州房价上涨幅度也就在20%左右。由于房产金融化越发明显，加上实体经济持续低迷，社会可投资渠道日趋狭窄，甚至实体企业家都脱实就虚，北、上、广、深圳、宁、合肥、杭州等一二线城市从2015年下半年起房价快速上涨，然后上涨趋势再向周边三四线城市进行扩散，如苏州、无锡、常州、南通等，外来投资客（以上海、南京、杭州、苏州为代表）是在2016年春节后逐步进入常州大量投资房产，由于库存的快速下降，外来投资客的蜂拥而至，交易量的快速上升，从2016年7月起常州房价一路飙升，截止到现在，一年内涨幅将近翻倍，涨幅明显过快且非理性上涨。个人认为是外来投资客吹响了常州房价快速上涨的号角，外来投资客是上半场，下半场由在常务工和常州土著为代表的刚需、改善、投资为主的接盘侠来当解放军，因为买涨不买跌的心里影响着大部分人。
个人预测常州房价横盘下跌的理由如下：（按对房价影响的重要性排名）
1、国家层面：房子是用来住的，不是用来炒的，要求回归住房居住属性，国家将围绕这个宏观思想出台各项政策（限购、限售、限贷等）来达到这个目的；
2、银行房产类信贷全面收紧，房贷利率提高，严查变相进入房产领域的信贷资金，金融信贷对房地产全面严控；
3、常州土著和新市民手里几套房的比比皆是，刚需和改善需求量有限，投机与投资购房者居多，细想身边有2套房以上的人有多少；
4、常州4月新政：新房2年内限售，从拿房到满2年最短周期在3-4年，对于投资客，锁定3、4年不能卖房的风险太大，实际上新政后外来投资客在离场，盲目跟风者在接盘；
5、常州近几年呈人口净流出态势，后期应该更加明显，因为失去了房价合理的优势，人才流失会更严重；
6、常州房楼市7-8月份已量价齐跌，风向变化后，观望者越来越多；
7、住宅房出租回报率低：平均在2%左右，连银行存款利息都达不到，何况贷款买房者居多。2017年好多房租不出去，之前房价低的时候该买的也买了；
8、空置率大幅攀升，好多后期杀进去的接盘者都是抱着房产保值和投资的心态去买的，并不是急需住的，空置率只高不低，一旦风向突变房价下探，多头会变空头；
9、今年土拍放开后，2018-2019年新楼盘大量上市，住宅房供应量大幅攀升；
10、地铁通车后，地铁沿线将出现大面积可开发的地，现在城郊实际可开发的很多，站在高楼看看就知道了，现在的中心城区还很小，可开发的地还很多；
11、随着老龄化的加剧，今后中青年可继承双方父母的房子只多不少，空置率只升不降；
12、国家新措施：租售同权。对楼市长期影响明显，租房可享受买房的权利。
13、我国人均住宅面积已达40.8平米，超过33平米的时候，房地产业就开始过剩。
14、猜测房产税的各项准备工作已经完成，空置房也交税，山雨欲来风满楼。
15、常州还有大量的安置房未上市，无锡已经出台安置房上市的政策。
从2016年5月开始，各售楼处和房产中介涌动着无数外来投资客（南京、上海、苏州、无锡、浙江等等），当时中介、售楼处都忙着接待团购几套或几十套的投资客，散户来了没时间接待。这些投资客硬生生的把常州这个去库存城市变为房源紧张的城市。由于一手房源紧张，加上受买涨不买跌思维驱使、恐慌性买房的购房者蜂拥而至，开发商和房东牛逼了，捂房和涨价成为了常态。但是今年大规模拍地后2018、2019年将出现大量上市的新楼盘，供应量大幅攀升，新盘大量推出时将是房价快速下降时。
2017年4月常州楼市新政后，先知先觉的外来投资客已逐步抛售和退出，接盘者以本地盲目投资客与刚需、改善需求为主。常州限售新政后售楼处和中介处询盘量大幅下滑，特别是5月份以来，虽然价格惯性上升，但二手房交易量明显下滑，有价无市的行情越发明显，房管局人流量和交易量大幅下降，而且常州楼市7-8月份已量价齐跌。
目前一手房源紧张仍是因为新盘推出太少（前几年未大规模拍地原因导致），今年刚拍地的待开盘时还需有1年左右的准备期。现在好多刚接盘的投资客还不想接受房价要横盘阴跌的现实，现在属于多空双方僵持阶段。
常州一年内的交易量为何会超过前2、3年的总和，去库存这么快，难道真有这么多需求量，为何短期内释放量这么大呢？个人认为常州不缺房子，房子都转移到投资客手上了。
如果你是房产投资客，套现了才算赚的，不套现只是不动产，将来上涨和下跌都有可能，就像炒股票一样，你永远不可能抛在最高点，但很可能会守到最低点。你坐拥房产不变现也不住，财务成本是肯定有的，如贷款利息，也许你是全款购买，但这钱如果理财也有理财利息（理财保守的年化收益在5%，一般也在7-8%）。如果你说不卖就出租，你会发现租金比存你预想的低的多，而且毛坯还不好租，如果装修出租的话你会发现更不划算。
个人认为这一波上涨已提前透支了常州3-5年的刚需和改善需求量，一旦风向突变，房价开始下降，投资客抛售，房价快速下滑，大量投资客和坐等升值的买房者将由多军变空军，现阶段一手房源紧张只是暂时现象，而二手房价格虚高成交量极低，有价无市现象明显，问问身边有在卖房的朋友就清楚了。
第五届金融工作会议中特别强调的“坚定执行稳健的货币政策”，金融去杠杆、防风险，国家这次是玩真的。之前将房地产作为资金蓄水池功能已结束其历史使命，因为国家清楚房价上涨过快不利于经济的长期发展，政府也已经认识到其负面作用太大，全民炒房，脱实就需，实业不振，年轻人透支着几代人的储蓄和养老钱买房，背着一辈子的房贷做着一辈子的房奴，不敢消费，不敢生病，幸福感荡然无存。
房价这么高，并不是因为房子少（一线城市相对稀缺，其它二三四线根本不缺），最根本的原因就是房地产彻底的金融化，房子成了纯粹投机的金融产品，当不少人还在加杠杆冲进楼市的时候，先知先觉的投资客正在从楼市里撤出，地产大鳄们都在抛售国内地产或者转型升级。
记得2015年6月开始的股灾吗？触目惊心，当时大街小巷都在谈论股票的时候，其实危险已悄悄来临。而现在大街小巷的在谈论常州房产，可是一年多以前呢。这一波高峰看涨的投资客一年多以前是看涨的吗？如果一年多以前就看涨为何现在才买？
乐活龙城
1、欢迎关注常州房产的人士加入【常州房产信息交流群】，共同探讨、交流常州房产价格走势、新楼盘信息、二手房信息共享等等。群内共享信息资源丰富。QQ群链接:
， 微信群：加Lg61223099后拉进群。》
2、化龙巷《常州房价将进入横盘阴跌阶段，长期看均价可能回落至8000元左右》链接：
v
v
http://mobile.qzone.qq.com/l?g=279&_wv=1&i=1506577092&u=2463506034&a=2&sg=85&sharetag=5656873CB216059FAB5E2B708D3E818C3、化龙巷《高地价是否就意味着高房价》链接：
v
v
https://user.qzone.qq.com/2463506034?ptlang=2052&source=friendlist 浏览491次